Cách tính diện tích thông thuỷ căn hộ chung cư
Diện tích thông thủy là gì?
Định nghĩa Diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy hay còn có thể gọi bằng nhiều tên khác như kích thước thông thủy, diện tích sử dụng căn hộ, hoặc diện tích lọt lòng là một thuật ngữ được áp dụng rộng rãi khi đo đạc diện tích nhà ở, nhất là với loại hình chung cư.
Nếu phân tích theo nghĩa Hán Việt, thuật ngữ "thông thủy" được tạo thành từ hai từ "thông" (có nghĩa là thông suốt, không có vật cản) và "thủy" (có nghĩa là nước). Khái niệm này diễn tả phần không gian mà nước có thể di chuyển qua một cách tự do, hay nói cách khác là diện tích được xác định dựa vào những khu vực mà nước có thể lan truyền.
Trong ngành xây dựng, diện tích thông thủy được hiểu là khoảng cách tính từ hai mép đối nhau trong cấu trúc công trình. Đây chính là phần diện tích có thể sử dụng trên mặt sàn sau khi đã loại bỏ độ dày của tường, vách ngăn, các cột cùng lớp trát tường. Tại các nước khác, diện tích thông thủy (trong tiếng Anh được gọi là carpet area) có tên là diện tích trải thảm, tức là đo toàn bộ các khu vực có khả năng trải thảm. Phương pháp tính này được sử dụng phổ biến nhất cho các căn hộ thương mại tại Việt Nam.
So sánh Diện tích thông thủy và Diện tích tim tường
Diện tích thông thủy cùng diện tích tim tường là hai phương pháp tính diện tích căn hộ được sử dụng nhiều hiện nay. Điểm khác biệt chủ yếu nằm ở việc xác định ranh giới đường viền và những bộ phận được đưa vào tính toán.
Diện tích thông thủy được tính từ mép bên trong tường của căn hộ chung cư.
Diện tích tim tường được đo từ tâm tường (điểm giữa của tường).
Diện tích tim tường sẽ bao gồm tường bao quanh ngôi nhà, tường ngăn cách giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, và hộp kỹ thuật đặt bên trong căn hộ. Trái lại, diện tích thông thủy sẽ loại trừ các bộ phận này.
Do vậy, diện tích được tính theo kích thước thông thủy thông thường sẽ nhỏ hơn diện tích tim tường nhưng lại biểu hiện chính xác hơn diện tích sử dụng thực tế của căn hộ. Phương pháp tính theo diện tích tim tường có thể làm cho người mua phải chi trả cho cả những phần diện tích không thể sử dụng (như khoảng không gian bên trong tường, cột, hộp kỹ thuật), dẫn đến tình trạng thiệt thòi hoặc dễ dàng bị thổi phồng diện tích để đẩy giá bán lên cao.
Cách tính Diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy của căn hộ chung cư được tính toán theo các quy định pháp luật đang có hiệu lực.
Các thành phần được tính vào Diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy của căn hộ bao gồm những thành phần dưới đây:
Diện tích bên trong căn hộ
Đây chính là phần diện tích sàn ở bên trong căn hộ, được đo lường theo kích thước thông thủy.
Diện tích tường ngăn các phòng bên trong
Diện tích của các tường ngăn phòng bên trong căn hộ được đưa vào tính diện tích thông thủy.
Diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ
Diện tích ban công cùng lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó cũng được đưa vào tính diện tích thông thủy.
Các thành phần không tính vào Diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy của căn hộ không bao gồm những phần dưới đây:
Diện tích tường bao ngôi nhà
Diện tích của tường bao quanh toàn bộ ngôi nhà không được đưa vào tính diện tích thông thủy.
Diện tích tường phân chia các căn hộ
Diện tích tường ngăn cách giữa các căn hộ không được đưa vào tính diện tích thông thủy.
Diện tích sàn có cột
Diện tích sàn có cột chịu lực đặt bên trong căn hộ không được đưa vào tính diện tích thông thủy.
Diện tích hộp kỹ thuật bên trong căn hộ
Diện tích của hộp kỹ thuật (hộp gen) đặt bên trong căn hộ không được đưa vào tính diện tích thông thủy.
Công thức tính Diện tích thông thủy
Dựa vào những thành phần được tính và không được tính, công thức tính diện tích thông thủy có thể được thể hiện như dưới đây:
Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn phòng + Diện tích ban công, logia + Diện tích ở) - ( Diện tích tường bao quanh căn hộ + Tường phân chia các căn hộ + Diện tích sàn có cột + Diện tích đặt hộp kỹ thuật).
Ví dụ minh họa: Một căn hộ có kích thước chiều dài x chiều rộng (tính từ mép bên trong tường) là 10x6m, ban công/logia 4x1.5m, 3 cột chịu lực mỗi cột 0.7m², hộp kỹ thuật 0.7m². Diện tích thông thủy = (106) + (41.5) - [(0.7*3) + 0.7] = 60 + 6 - (2.1 + 0.7) = 66 - 2.8 = 63.2m².
Nếu căn hộ có hình dạng phức tạp, bạn có thể chia thành các hình đơn giản (như hình tròn, hình chữ nhật) để tính diện tích riêng từng phần rồi cộng tổng lại.
Cách tính diện tích ban công, lô gia
Khi tính diện tích ban công, cần tính toàn bộ diện tích sàn của ban công. Trường hợp ban công có phần diện tích tường chung với căn hộ khác, diện tích được tính từ mép bên trong của tường chung. Đối với diện tích lô gia, cần tính toàn bộ diện tích sàn từ mép bên trong của tường chung hoặc tường bao căn hộ.
Lưu ý rằng, trường hợp có trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng của công trình theo hồ sơ thiết kế được duyệt thì trang thiết bị, cấu kiện đó thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Diện tích tim tường là gì?
Định nghĩa Diện tích tim tường
Diện tích tim tường còn có thể gọi là diện tích sàn xây dựng hay diện tích phủ bì. Đây là phương pháp tính diện tích căn hộ đo từ tâm tường (trung tâm của tường).
Các thành phần được tính vào Diện tích tim tường
Theo phương pháp tính diện tích tim tường, diện tích căn hộ được đo từ tâm tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Diện tích này bao gồm cả:
Tường bao quanh ngôi nhà.
Tường ngăn chia các căn hộ.
Diện tích sàn có cột.
Hộp kỹ thuật đặt bên trong căn hộ.
Công thức tính Diện tích tim tường
Công thức tính diện tích tim tường theo một số nguồn là: Diện tích tim tường = Diện tích của tường ngăn phòng + Diện tích ban công, logia + Diện tích để ở.
Lưu ý: Công thức trên liệt kê các khu vực chính của căn hộ, tuy nhiên, theo định nghĩa, cách tính theo tim tường bao gồm cả phần diện tích tường bao, tường ngăn, cột, và hộp kỹ thuật nằm trong phạm vi đo từ tim tường.
Nhược điểm của cách tính theo Diện tích tim tường
Phương pháp tính theo diện tích tim tường có những bất lợi đối với người mua, đó là người mua có khả năng phải chi trả cho phần diện tích thực tế sử dụng rất hạn chế. Đặc biệt trong tình huống chung cư có nhiều cột chịu lực và hộp kỹ thuật, diện tích thực sự sử dụng bên trong căn hộ sẽ nhỏ hơn đáng kể so với diện tích tính theo tim tường.
Dù khoảng không gian trong các bức tường ngăn cách căn hộ không phải là tường chịu lực có thể khoan vào để lắp đặt giá đỡ, cách tính này vẫn dẫn đến thiệt thòi cho người mua khi số tiền bỏ ra là cho một diện tích lớn hơn diện tích sử dụng hữu ích. Đôi khi, phương pháp tính tim tường còn được chủ đầu tư sử dụng để thổi phồng diện tích nhằm tăng giá bán hoặc tăng diện tích để giảm đơn giá, thu hút người mua, khiến người mua dễ dàng bị thiệt hại.
Quy định pháp luật về tính Diện tích căn hộ chung cư
Nguyên tắc tính diện tích theo kích thước thông thủy
Hiện tại, diện tích căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy.
Các văn bản pháp luật quy định (Luật Nhà ở, Thông tư)
Nguyên tắc tính diện tích theo kích thước thông thủy được quy định rõ ràng tại khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023. Trước thời điểm này, quy định này cũng đã được thay đổi từ việc cho phép lựa chọn tính thông thủy hoặc tim tường (theo Thông tư 16/2010/TT-BXD) chuyển sang chỉ tính theo kích thước thông thủy theo Thông tư 03/2014/TT-BXD (dù hiện đã hết hiệu lực). Thông tư 05/2024/TT-BXD (có hiệu lực từ 01/8/2024) cũng tiếp tục quy định diện tích được tính theo kích thước thông thủy.
Luật Nhà ở 2014 tại Khoản 2, Điều 101 cũng quy định diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy.
Thông tin về diện tích được ghi trong Giấy chứng nhận (Sổ hồng)
Theo Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ loại và cấp nhà ở. Đối với căn hộ chung cư, trong sổ hồng phải ghi rõ cả diện tích sử dụng căn hộ (tức diện tích thông thủy) và diện tích sàn xây dựng (tức diện tích tim tường).
Trong các mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ, "Diện tích sử dụng căn hộ" thường được định nghĩa là phần diện tích sử dụng của căn hộ mua bán, đo đạc theo kích thước thông thủy, ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua.
Lợi ích khi tính diện tích căn hộ theo kích thước thông thủy
Việc tính diện tích căn hộ theo kích thước thông thủy mang lại nhiều lợi ích cho người mua:
Bảo đảm quyền sử dụng thực tế
Kích thước thông thủy của căn hộ chung cư là diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, được tính từ mép bên trong của tường. Phương pháp tính này giúp bảo đảm quyền sử dụng thực tế đúng với số tiền bỏ ra. Nó giúp người mua biết chính xác diện tích căn hộ và xác định số tiền cần bỏ ra để sở hữu diện tích thực tế đó. Ngược lại, tính theo tim tường có thể khiến người mua phải trả tiền cho phần diện tích không sử dụng được như không gian trong tường, cột, hộp kỹ thuật.
Ảnh hưởng đến giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định dựa trên diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư, được tính theo diện tích thông thủy. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023.
Ảnh hưởng đến kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu đóng hàng tháng hoặc định kỳ được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành nhân với diện tích sử dụng căn hộ. Diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy).
Như vậy, khi diện tích căn hộ chung cư tính theo kích thước thông thủy không chỉ giúp người mua bảo đảm về diện tích khi mua mà còn có lợi trong việc đóng các khoản kinh phí vận hành.
Kinh nghiệm và lưu ý khi đo đạc diện tích căn hộ chung cư
Sự cần thiết của việc kiểm tra diện tích khi nhận bàn giao
Việc tính toán lại diện tích căn hộ chung cư khi bàn giao để kiểm tra xem thông tin có khớp với hợp đồng là điều cần thiết mà bất cứ ai cũng nên lưu tâm. Thực tế không thiếu trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ hộ cũ cố tình thổi phồng diện tích căn hộ để thu thêm tiền hoặc tăng diện tích, giảm đơn giá để câu kéo người mua.
Cách đo đạc tổng thể và chi tiết các khu vực (bao gồm chiều cao)
Do hạn hẹp thời gian, bạn nên tập trung đo đạc lại kích thước tổng thể theo chiều rộng và chiều dài của các phòng thay vì kiểm tra kích thước chi tiết từng phần. Nếu thông tin khớp hoặc chênh lệch ít thì có thể chấp nhận. Trong tình huống phát hiện chênh lệch lớn, bạn nên yêu cầu kiểm tra kỹ hơn lại toàn căn hộ.
Cần kiểm tra chiều cao của trần nhà xem có đúng với thiết kế không. Ngoài ra, cần kiểm tra kích thước các phòng như phòng khách, phòng ngủ, phòng toilet. Để tính nhanh và chính xác, người mua có thể nhập kích thước vào phần mềm autocad.
Bên cạnh diện tích, khi nhận bàn giao căn hộ, hãy kiểm tra kỹ các hệ thống đường ống nước, tường sơn, hệ thống điện để đảm bảo chất lượng nhà ở trước khi ký kết.
Nên tìm hiểu kiến thức hoặc nhờ người có kinh nghiệm hỗ trợ
Việc trang bị kiến thức chính xác về cách tính diện tích căn hộ chung cư theo bộ xây dựng là điều cần thiết để bạn có thể xác định diện tích thực tế và bảo vệ quyền lợi của chính mình. Nếu không am hiểu về cách đo đạc, bạn nên nhờ người có kinh nghiệm hoặc đơn vị chuyên đo đạc hỗ trợ.
Xử lý khi chênh lệch diện tích thực tế so với hợp đồng
Diện tích thông thủy trong hợp đồng là tạm tính
Theo Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD (và được các nguồn trích dẫn), diện tích thông thủy trong hợp đồng chỉ là phương pháp tạm tính. Diện tích này có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc lại ở thời điểm bàn giao căn hộ.
Trách nhiệm thanh toán theo diện tích thực tế bàn giao
Bên mua căn hộ có trách nhiệm thanh toán tiền theo diện tích thực tế đo đạc khi bàn giao căn hộ.
Thỏa thuận về tỷ lệ chênh lệch diện tích cho phép
Hai bên có thể thỏa thuận mức tỷ lệ chênh lệch giữa diện tích thực tế với diện tích quy định trong hợp đồng có thể chấp nhận được. Nếu diện tích thông thủy thực tế có chênh lệch trong phạm vi tỷ lệ này so với diện tích trong hợp đồng thì hai bên không cần phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Thông thường, sự khác biệt chấp nhận được là từ 0,5% đến 2%.
Điều chỉnh giá bán căn hộ khi chênh lệch vượt quá ngưỡng thỏa thuận
Trong trường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ % đã thỏa thuận trong hợp đồng, thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao.
Nếu bạn phát hiện diện tích căn hộ mình mua khi bàn giao có sự chênh lệch lớn so với thông tin trên hợp đồng vượt quá ngưỡng thỏa thuận, bạn có quyền yêu cầu được điều chỉnh lại giá bán cho phù hợp với diện tích thực tế. Tuy nhiên, điều này chỉ được áp dụng khi hợp đồng có điều khoản ràng buộc về tỷ lệ chênh lệch cho phép.
Tầm quan trọng của việc kiểm tra điều khoản chênh lệch trong hợp đồng
Để đảm bảo quyền lợi tối đa cho mình, bạn nên chú ý cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ký kết hợp đồng, đặc biệt là kiểm tra điều khoản ràng buộc liên quan đến chênh lệch diện tích và việc điều chỉnh giá bán nếu có chênh lệch vượt quá tỷ lệ cho phép. Ngay từ ban đầu, bạn cũng nên xác định thống nhất với bên bán về cách tính diện tích căn hộ để có quyền kiểm tra lại chính xác khi cần.
Việc nắm vững cách tính diện tích thông thủy căn hộ chung cư không chỉ giúp bạn bảo vệ quyền lợi khi mua nhà mà còn tránh được những rủi ro không đáng có. Hãy nhớ luôn kiểm tra kỹ diện tích thực tế khi nhận bàn giao và đảm bảo mọi thông tin trong hợp đồng đều minh bạch. Với những kiến thức đã chia sẻ, hy vọng bạn sẽ có thể tự tin hơn trong quá trình mua bán căn hộ chung cư.
