Tranh chấp khi mua chung cư và cách giải quyết
Giới thiệu về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư xảy ra khi hai bên mua và bán nảy sinh bất đồng trong quá trình ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. Những mâu thuẫn này có thể liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ hoặc các điều khoản đã thỏa thuận trước đó.
Đặc điểm của việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai và nguy cơ tranh chấp
Trong thực tế, các chủ đầu tư thường kêu gọi vốn bằng cách bán căn hộ hình thành trong tương lai, đặc biệt là đối với các dự án chung cư. Hình thức này mang đến nhiều lợi ích nhất định, nhưng do tài sản chưa thực sự hiện hữu tại thời điểm giao dịch, nên nguy cơ phát sinh tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là khá cao.
Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường gặp
Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên
Một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp là khi một bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên còn lại. Các tình huống thường gặp bao gồm việc không thanh toán đúng hạn tiền đặt cọc, giao nhà hoặc chuyển tiền không đúng theo thời điểm đã thỏa thuận, hoặc bên nhận đặt cọc lại mang tài sản đó tham gia vào một giao dịch khác.
Tranh chấp mua bán nhà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng
Theo quy định, bên bán chỉ được phép ký hợp đồng và nhận tiền cọc khi căn hộ đáp ứng đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, có những trường hợp bên bán cố tình che giấu thông tin, thực hiện giao dịch khi chưa đủ điều kiện, từ đó dẫn đến tranh chấp giữa các bên.
Tranh chấp khi bàn giao căn hộ không đúng như cam kết
Một dạng tranh chấp khác thường xảy ra là khi căn hộ bàn giao không khớp với thỏa thuận ban đầu, chẳng hạn như diện tích sử dụng bị sai lệch hoặc các hạng mục như lối thoát hiểm không đảm bảo đúng yêu cầu.
Các loại tranh chấp thường xảy ra trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư (sau bàn giao)
Tranh chấp khi chung cư bị siết nợ
Khi phát triển các dự án lớn, nhiều chủ đầu tư thường vay vốn ngân hàng và thế chấp chính các dự án chung cư đang triển khai. Nếu chủ đầu tư không tất toán khoản vay, chậm thanh toán hoặc giấu nhẹm thông tin thế chấp, người mua có nguy cơ bị mất nhà khi ngân hàng tiến hành siết nợ. Điều này khiến người mua rơi vào tình thế khó khăn, đồng thời ảnh hưởng lớn đến uy tín và hoạt động của những dự án tiếp theo.
Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư
Theo quy định, sau khi bàn giao, cần tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư cố tình trì hoãn nhằm tiếp tục kiểm soát quỹ bảo trì cũng như khai thác phần diện tích chung vì mục đích riêng. Bên cạnh đó, việc cư dân không tham gia đủ tỷ lệ quy định cũng khiến tiến trình tổ chức hội nghị bị kéo dài, làm phát sinh nhiều mâu thuẫn.
Tranh chấp về quỹ bảo trì
Khi ký hợp đồng mua bán, người mua phải đóng một khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ. Khoản phí này dùng để sửa chữa, duy tu các hạng mục chung sau thời gian bảo hành. Dù pháp luật quy định rõ ràng, không ít chủ đầu tư vẫn cố tình chiếm dụng, chậm bàn giao hoặc thu sai quy định, dẫn đến nhiều tranh chấp kéo dài.
Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành
Sau khi nhận nhà, cư dân nhiều khi không được hưởng dịch vụ đúng như quảng cáo. Một số vấn đề nổi bật như phí quản lý thu sai quy định, chất lượng dịch vụ không tương xứng với cam kết, thiếu minh bạch trong việc thu chi vận hành tòa nhà,… đều là nguyên nhân dẫn tới mâu thuẫn giữa cư dân và đơn vị quản lý.
Tranh chấp sở hữu chung – riêng
Không ít trường hợp tranh chấp xuất phát từ việc phân định chưa rõ ràng giữa phần sở hữu chung và riêng, chẳng hạn như bãi đậu xe, phòng sinh hoạt cộng đồng hay các khu vực có thể cho thuê. Khi lợi ích bị ảnh hưởng, xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư càng trở nên gay gắt.
Tranh chấp về chất lượng xây dựng
Ngay sau khi dọn vào sinh sống, nhiều cư dân phát hiện các sai sót trong kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy hoặc chất lượng thiết bị không đạt chuẩn. Những bất cập này dễ dẫn đến khiếu kiện đòi bồi thường, khắc phục.
Tranh chấp chậm giao căn hộ và sổ hồng
Một dạng tranh chấp phổ biến khác là việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc chậm cấp sổ hồng cho cư dân. Thậm chí, có trường hợp người dân đã sinh sống từ 2–3 năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc thiếu sổ hồng không chỉ gây bất tiện mà còn khiến cư dân lo lắng về tính pháp lý căn hộ mình đang ở.
Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên có thể chủ động trao đổi, thương lượng với nhau để tìm ra phương án giải quyết. Việc thương lượng thành công sẽ giúp bạn lấy lại tiền đặt cọc hoặc số tiền đã thanh toán mà không cần đưa vụ việc ra cơ quan pháp lý.
Nếu sau quá trình thương lượng mà hai bên vẫn không đạt được thỏa thuận, lúc này bạn có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình. Nội dung yêu cầu khởi kiện có thể bao gồm việc đòi lại tiền đặt cọc, tiền thanh toán gốc kèm lãi suất và khoản phạt vi phạm hợp đồng.
Theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Ngoài ra, căn cứ theo điểm a, b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, bạn sẽ nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nơi bị đơn đang cư trú hoặc đặt trụ sở, tùy theo đối tượng tranh chấp là cá nhân hay tổ chức.
Trong trường hợp thuận lợi, vụ án có thể được giải quyết trong thời gian khoảng 4 tháng kể từ ngày Tòa án thụ lý hồ sơ, bắt đầu bằng giai đoạn hòa giải và chuẩn bị xét xử theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Để hạn chế tối đa nguy cơ tranh chấp khi mua chung cư, việc tìm hiểu kỹ các điều khoản hợp đồng, pháp lý dự án và quyền lợi của mình là điều không thể bỏ qua. Hy vọng rằng những chia sẻ trên sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ.
