Thời hạn chung cư và những quy định pháp lý quan trọng
Tìm hiểu về nhà chung cư
Theo Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ đầu năm 2025, nhà chung cư được định nghĩa là nhà ở từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung và hệ thống hạ tầng sử dụng chung. Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc kết hợp nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Chủ sở hữu nhà chung cư chính là chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư đó.
Luật Nhà ở 2023 cũng phân biệt rõ ràng giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Phần sở hữu riêng bao gồm diện tích bên trong căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu của chủ sở hữu, cùng với trang thiết bị sử dụng riêng. Ngược lại, phần sở hữu chung là phần diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng, bao gồm các trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư.
Quy định mới nhất về thời hạn sử dụng chung cư 2025
Kể từ ngày 01/01/2025, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, mang đến những quy định mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, Điều 58 của Luật này nêu rõ, thời hạn sử dụng của một chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế ban đầu và kết quả kiểm định thực tế của cơ quan có thẩm quyền. Điều này có nghĩa là, thời hạn sử dụng chung cư không chỉ phụ thuộc vào con số ghi trên giấy tờ mà còn phải xét đến tình trạng thực tế của công trình.
Quy định về thời hạn chung cư
Thời hạn sử dụng được tính từ thời điểm nghiệm thu và đưa chung cư vào sử dụng theo quy định pháp luật. Trong trường hợp chung cư hết hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, gây mất an toàn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo Điều 61 của Luật Nhà ở 2023.
Việc công bố thông tin về chung cư hết hạn sử dụng sẽ được thực hiện theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng, đảm bảo minh bạch và quyền lợi cho cư dân.
Hiểu rõ về thời hạn sử dụng sổ hồng chung cư
Khi quyết định mua nhà chung cư, bạn cần đặc biệt lưu ý đến thời hạn sử dụng của căn hộ, được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở năm 2014. Thời hạn này được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền.
Cụ thể, Luật Nhà ở quy định thời hạn sử dụng sổ hồng chung cư sẽ thay đổi tùy theo cấp độ của công trình. Đối với công trình cấp 4, thời hạn là 20 năm. Công trình cấp 3 có thời hạn sử dụng từ 20 đến 50 năm. Công trình cấp 2 có thời hạn từ 50 đến 100 năm, trong khi công trình cấp 1 sở hữu thời hạn sử dụng trên 100 năm.
Việc phân cấp công trình xây dựng được thực hiện dựa trên các tiêu chí kỹ thuật và chất lượng, được quy định chi tiết trong Thông tư 10/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
Khi chung cư hết hạn sử dụng, chính quyền địa phương sẽ tiến hành kiểm định chất lượng và đưa ra quyết định xử lý phù hợp. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nhà cần xem xét kỹ thời hạn sử dụng của chung cư được ghi trong giấy chứng nhận trước khi quyết định giao dịch.
Điều gì sẽ xảy ra khi chung cư hết thời hạn sử dụng?
Sau một thời gian dài sử dụng, thường là khoảng 50 năm, các tòa nhà chung cư chắc chắn sẽ có những dấu hiệu xuống cấp. Dù được xây dựng với chất lượng tốt đến đâu, sự tác động của thời gian và môi trường cũng sẽ ảnh hưởng đến độ an toàn của công trình. Vậy khi chung cư hết hạn sử dụng, cư dân sẽ phải đối mặt với những vấn đề gì?
Thời hạn chung cư hết sử dụng
Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ ràng về vấn đề này. Sau khi hết thời hạn sử dụng, chung cư sẽ được kiểm định chất lượng. Nếu vẫn đảm bảo an toàn, cư dân có thể tiếp tục sinh sống theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Tuy nhiên, nếu chung cư nằm trong khu vực quy hoạch phải cải tạo, xây dựng lại, cư dân sẽ phải di dời.
Trong trường hợp chung cư bị hư hỏng nặng, không đảm bảo an toàn, cơ quan chức năng sẽ có kết luận và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm tháo dỡ, xây dựng lại hoặc cải tạo chung cư mới. Nếu khu đất không còn phù hợp với quy hoạch nhà ở, chung cư sẽ được bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để xây dựng công trình khác.
Khi chung cư được xây dựng lại, cư dân sẽ được tiếp tục sử dụng đất. Nếu chung cư bị phá dỡ để xây dựng công trình khác, việc xử lý quyền sử dụng đất sẽ tuân theo quy định của pháp luật về đất đai. Chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc bàn giao sẽ bị cưỡng chế. Cư dân sẽ được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Cũng giống như thời hạn sử dụng chung cư, sổ hồng chung cư cũng có thời hạn nhất định. Hiện nay có hai loại chung cư: chung cư sở hữu 50 năm và chung cư sở hữu lâu dài. Người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin này trước khi quyết định đầu tư.
Quy trình kiểm định chất lượng nhà chung cư
Luật Nhà ở 2023 quy định rõ ràng về việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở phối hợp với các đơn vị liên quan để thực hiện kiểm định. Đối với khu chung cư, việc kiểm định được thực hiện trên toàn khu trước khi lên kế hoạch cải tạo hoặc xây dựng lại.
Trong quá trình này, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan chức năng và đơn vị kiểm định. Các tổ chức kiểm định phải xác định rõ ràng tình trạng chất lượng của nhà chung cư, liệu có thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 hay không.
Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ban hành kết luận, nêu rõ các nội dung kiểm định và xác định tình trạng của nhà chung cư. Nếu nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ, kết luận sẽ ghi rõ thời gian tiếp tục sử dụng cho đến khi cần thiết phải phá dỡ.
Để đảm bảo tính minh bạch, kết luận kiểm định sẽ được công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Các trường hợp chung cư phải phá dỡ theo quy định mới
Luật Nhà ở sửa đổi đã đưa ra những quy định chi tiết về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ. Theo đó, chung cư có thể bị phá dỡ khi hết thời hạn sử dụng hoặc trong một số trường hợp đặc biệt, ngay cả khi chưa hết hạn.
Cụ thể, chung cư sẽ phải phá dỡ khi hết thời hạn sử dụng và không còn đảm bảo an toàn cho cư dân. Ngoài ra, chung cư cũng có thể bị phá dỡ khi có các hư hỏng nặng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa hoặc các yếu tố khác gây nguy hiểm cho người sử dụng.
Một điểm đáng lưu ý là chung cư cũng có thể bị phá dỡ khi nằm trong khu vực quy hoạch phải cải tạo, xây dựng lại, ngay cả khi chưa hết thời hạn sử dụng. Điều này nhằm đảm bảo sự đồng bộ và phát triển bền vững của đô thị.
Luật Nhà ở cũng quy định rõ các trường hợp cụ thể về hư hỏng, xuống cấp của chung cư dẫn đến việc phải phá dỡ. Ví dụ, khi kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, hoặc khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật như phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, điện không đảm bảo an toàn...
Tóm lại, việc phá dỡ chung cư được xem xét trên nhiều yếu tố, bao gồm thời hạn sử dụng, tình trạng kỹ thuật, an toàn của công trình và quy hoạch đô thị.
Hy vọng rằng những thông tin chi tiết về thời hạn chung cư mà mìnhi vừa chia sẻ đã giúp bạn có cái nhìn rõ ràng và toàn diện hơn về vấn đề này. Việc nắm vững các quy định pháp luật, hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt khi mua, bán hoặc đầu tư chung cư.
Thảo Nguyễn 
0981 725 899 
