Ở nhà chung cư có phải đóng thuế đất

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định liên quan để chủ động trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tổng quan về thuế sử dụng đất đối với nhà chung cư

Người ở chung cư có cần đóng thuế sử dụng đất không?

Nhiều người, nhất là những ai đang cân nhắc mua căn hộ chung cư, thường thắc mắc liệu sinh sống tại chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất hay không. Đây là khoản tài chính mà bất kỳ cá nhân nào có quyền sử dụng đất, nhà ở cũng cần thực hiện nghĩa vụ nộp cho Nhà nước.

Khái niệm về nhà chung cư

Nhà chung cư được hiểu là loại hình nhà ở có từ hai tầng trở lên. Đặc trưng của chung cư là có nhiều căn hộ riêng biệt, sử dụng lối đi chung, cầu thang chung, đồng thời tồn tại phần sở hữu riêng và phần sử dụng chung giữa các cư dân. Ngoài mục đích để ở, nhiều chung cư còn được xây dựng với mục tiêu sử dụng hỗn hợp, vừa để ở, vừa phục vụ kinh doanh.

Khái niệm thuế sử dụng đất (thuế đất)

Thuế đất, hay còn gọi là thuế sử dụng đất, là khoản thuế áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trong quá trình sử dụng đất để ở hoặc xây dựng công trình. Đây là loại thuế gián tiếp, được quy định trong Pháp lệnh thuế nhà, đất ban hành ngày 31/7/1992. Cơ sở tính thuế dựa trên diện tích và hạng đất sử dụng. Bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào sở hữu quyền sử dụng đất cũng đều phải thực hiện nghĩa vụ đóng loại thuế này cho Nhà nước.

Quy định pháp luật về thuế sử dụng đất đối với nhà chung cư

Nhà chung cư nằm trong diện phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn đều thuộc đối tượng phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Vì nhà chung cư thường được xây dựng trên đất ở tại các khu đô thị hoặc khu vực nông thôn, nên các căn hộ trong chung cư cũng phải tuân thủ nghĩa vụ đóng loại thuế này, bất kể sử dụng để ở hay để kinh doanh.

Cách xác định diện tích đất tính thuế đối với nhà chung cư

Phương pháp xác định diện tích đất tính thuế

Đối với các tòa nhà nhiều tầng, nhiều hộ gia đình sinh sống như chung cư, diện tích đất tính thuế của từng cá nhân, tổ chức được tính bằng công thức lấy hệ số phân bổ nhân với diện tích sàn sử dụng thực tế. Diện tích sàn này căn cứ theo hợp đồng mua bán hoặc thông tin ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Cách tính hệ số phân bổ

Hệ số phân bổ được xác định bằng cách lấy diện tích đất xây dựng tòa nhà chia cho tổng diện tích sàn sử dụng của tất cả các tổ chức, cá nhân trong tòa nhà. Công thức:

Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng / Tổng diện tích nhà sử dụng.

Trường hợp chung cư có tầng hầm

Nếu tòa nhà có tầng hầm, 50% diện tích tầng hầm sử dụng bởi các hộ gia đình, tổ chức sẽ được cộng thêm vào diện tích nhà khi tính hệ số phân bổ.

Nghĩa vụ nộp thuế đất khi sở hữu nhà chung cư

Từ những quy định nêu trên, có thể thấy rõ rằng khi bạn sở hữu căn hộ chung cư, bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật hiện hành.

Chủ thể nộp thuế và cách tính thuế

Ai thực tế nộp tiền sử dụng đất đối với dự án có nhà ở để bán

Theo quy định hiện hành tại Điểm đ Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế nhằm mục đích xây dựng công trình cao tầng (bao gồm diện tích nhà ở để bán hoặc vừa bán vừa cho thuê), thì chính các tổ chức này có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Tiền thuế sử dụng đất đã được tính vào giá bán căn hộ

Khi tính giá bán cho các căn hộ chung cư, chủ đầu tư sẽ đưa cả phần tiền thuế sử dụng đất vào giá bán tổng thể. Mức giá mỗi căn hộ đã bao gồm phần chi phí thuế đất này và được phân bổ tương ứng cho từng căn. Vì vậy, người mua sẽ thanh toán khoản thuế đất này một cách gián tiếp khi chi trả giá mua căn hộ.

Người mua căn hộ chung cư không phải trực tiếp nộp thuế đất cho cơ quan Nhà nước

Bạn mua nhà chung cư thì không cần tự mình đến cơ quan thuế để nộp thuế sử dụng đất. Việc này đã được chủ đầu tư thực hiện trước đó. Khoản tiền bạn chi trả khi mua căn hộ đã bao gồm phần thuế đất cần thiết, nên bạn không phải làm thêm thủ tục nộp thuế đất riêng.

Phương pháp tính thuế sử dụng đất đối với nhà chung cư

Dựa theo Điều 5, Điều 6 và Điều 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, cách tính thuế sử dụng đất căn cứ vào ba yếu tố:

Các yếu tố để tính thuế

Diện tích đất tính thuế: Là diện tích ghi nhận trên Sổ đỏ, Sổ hồng. Với nhà chung cư, diện tích tính thuế của mỗi hộ sẽ bằng diện tích sàn sử dụng nhân với hệ số phân bổ.

Giá đất 1m²: Áp dụng theo bảng giá đất do Nhà nước công bố theo từng chu kỳ 5 năm. Nếu trong giai đoạn đó có thay đổi về mục đích sử dụng đất, mức giá sẽ được xác định tại thời điểm chuyển mục đích.

Thuế suất: Thuế suất tính theo biểu thuế lũy tiến:

• Phần diện tích trong hạn mức: 0,03%.
• Phần diện tích vượt gấp 3 lần hạn mức: 0,07%.
• Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%.

Công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tiền thuế đất = Diện tích đất tính thuế × Giá đất 1m² × 0,03%.

Hoặc cụ thể hơn:

 Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng hộ × Hệ số phân bổ × Giá 1m² đất × Thuế suất.

Số thuế cần nộp = Số thuế phát sinh – Phần thuế được miễn giảm (nếu có).

Ghi chú: Khi tính hệ số phân bổ, nếu chung cư có tầng hầm, thì 50% diện tích tầng hầm của mỗi hộ được cộng vào tổng diện tích sử dụng để tính hệ số.

Giải quyết khi gặp khó khăn trong việc xác định diện tích đất

Trong những trường hợp diện tích đất xây dựng chung cư có nhiều tầng, nhiều hộ gây khó khăn khi xác định diện tích tính thuế, cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố sẽ tiến hành xem xét và đưa ra phương án xử lý phù hợp thực tế địa phương.

Các vấn đề liên quan khác

Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, một số đối tượng được giảm tiền sử dụng đất, cụ thể như:

• Hộ gia đình thuộc diện đồng bào dân tộc thiểu số hoặc hộ nghèo ở những khu vực ngoài xã đặc biệt khó khăn sẽ được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức khi được giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
• Người có công với cách mạng được hưởng chính sách giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.

Hệ quả nếu không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế

Nếu bạn chưa hoàn tất nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với căn hộ chung cư, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu cho người khác, bạn sẽ phải nộp khoản thuế còn thiếu kèm theo tiền phạt chậm nộp theo quy định. Khi hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ, bạn mới được tiến hành thủ tục sang tên.

Các loại thuế, phí và chi phí khác khi sở hữu hoặc sử dụng nhà chung cư

Bên cạnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, khi mua và sử dụng nhà chung cư, bạn còn cần thanh toán thêm một số khoản như:

Thuế thu nhập cá nhân: Áp dụng khi thực hiện giao dịch mua bán căn hộ, mức thuế thường là 2% trên tổng giá trị hợp đồng.

Lệ phí trước bạ: Khoản phí kê khai tài sản, người mua hoặc chủ đầu tư sẽ nộp theo thỏa thuận.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: Mức phí tùy theo quy định của Hội đồng nhân dân tại địa phương nơi bạn mua căn hộ.

Phí công chứng hợp đồng mua bán: Được tính theo giá trị căn hộ hoặc giá trị ghi trong hợp đồng mua bán.

Thuế bảo trì căn hộ và phí quản lý dịch vụ hàng tháng.

Ngoài ra, bạn còn phải chi trả thêm các khoản như: phí gửi xe, điện, nước, internet và những dịch vụ khác nếu phát sinh khi sinh sống tại chung cư.

Dù cách tính thuế sử dụng đất nghe có vẻ phức tạp, nhưng thực tế, số tiền thuế hàng năm mà một cá nhân hoặc hộ gia đình phải nộp khi sở hữu chung cư thường chỉ dao động trong khoảng từ 100.000 đến 300.000 đồng.

Hy vọng qua những thông tin trên, bạn đã hiểu rõ việc ở nhà chung cư có phải đóng thuế đất hay không, cũng như những khoản thuế, phí cần lưu ý. Nếu còn thắc mắc, đừng ngần ngại tìm hiểu kỹ thêm để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình nhé!