Có nên mua shophouse chung cư? Những kinh nghiệm xương máu khi đầu tư

Trước khi quyết định có nên mua shophouse chung cư hay không, bạn cần hiểu rõ bản chất, ưu nhược điểm và những lưu ý quan trọng khi đầu tư loại hình này.

Shophouse là gì?

Shophouse, hay còn được gọi là nhà phố thương mại, là loại hình bất động sản kết hợp giữa kinh doanh và nhà ở. Các căn shophouse thường nằm ở tầng trệt hoặc các tầng thấp của chung cư, có thiết kế mặt tiền thoáng rộng, thuận tiện cho việc mở cửa hàng, quán café, nhà hàng, showroom…

Có nên mua shophouse chung cư? Những lưu ý khi đầu tư shophouse

Với vị trí đắc địa trong các khu đô thị đông dân cư, shophouse chung cư thường được sử dụng để kinh doanh trực tiếp hoặc cho thuê, mang lại dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá hấp dẫn theo thời gian.

Ưu điểm và nhược điểm của Shophouse là gì?

Shophouse là loại hình thức bất động sản và kinh doanh có khả năng sinh lời cao, nhưng vẫn tồn tại nhiều rủi ro về pháp lý và thời gian sử dụng. Hãy tìm hiểu rõ ưu và nhược điểm của Shophouse trước khi bạn đưa ra quyết định có nên mua shophouse chung cư không.

Shophouse có tiềm năng kinh doanh lớn, nhưng cần lưu ý về pháp lý và thời gian sở hữu

Ưu điểm

• Vị trí đắc địa, tiềm năng kinh doanh lớn: Shophouse thường được xây dựng ở chân các tòa chung cư hoặc dọc theo các trục đường lớn, giúp chủ sở hữu dễ dàng tiếp cận với nguồn khách hàng dồi dào từ cư dân trong khu đô thị và khách vãng lai. Điều này giúp đảm bảo doanh thu ổn định cho người sử dụng.
• Tính thanh khoản cao: Nhờ vị trí đẹp, thiết kế linh hoạt và số lượng giới hạn, shophouse có khả năng chuyển nhượng hoặc cho thuê lại dễ dàng. Nhà đầu tư có thể mua đi bán lại với mức lợi nhuận hấp dẫn, đặc biệt tại các khu đô thị phát triển mạnh.
• Diện tích rộng, thiết kế linh hoạt: So với căn hộ thông thường, shophouse có diện tích rộng rãi, cho phép kinh doanh đa dạng mô hình như cửa hàng, quán café, nhà hàng, spa, showroom…
• Lợi nhuận hấp dẫn: Nhờ vào vị trí đắc địa, thiết kế linh hoạt và giá trị thương mại cao, shophouse có tiềm năng sinh lời tốt hơn nhiều so với căn hộ chung cư.

Nhược điểm

• Khung pháp lý chưa rõ ràng: Shophouse vẫn chưa có quy định pháp lý cụ thể, dẫn đến những rủi ro trong việc ký hợp đồng mua bán, vận hành và quản lý. Một số chủ đầu tư có thể không minh bạch về thông tin pháp lý, gây bất lợi cho người mua trong quá trình sử dụng và khai thác.
• Tiến độ bàn giao có thể ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư: Nhiều dự án shophouse được bán khi đang trong giai đoạn xây dựng, dẫn đến rủi ro về tiến độ bàn giao chậm, ảnh hưởng đến dòng tiền đầu tư.
• Thời gian sở hữu bị giới hạn: Theo Luật Đất đai 2013, phần lớn shophouse có thời gian sở hữu 50 năm, do nằm trên đất thương mại và dịch vụ. Khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể xin gia hạn nhưng không quá 50 năm tiếp theo. Điều này tạo ra tâm lý e ngại cho những ai muốn đầu tư lâu dài hoặc sử dụng shophouse như một tài sản bền vững.

Có nên mua shophouse chung cư?

Việc mua shophouse chung cư có nên hay không phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư, vị trí dự án và tiềm năng khai thác. Nếu bạn đang tìm kiếm một kênh đầu tư ổn định, ít rủi ro và có thể mang lại lợi nhuận lâu dài, shophouse là lựa chọn đáng cân nhắc.

Shophouse mang lại lợi nhuận cao nhưng cần phân tích khả năng khai thác kinh doanh

Đầu tư Shophouse để bán lại hoặc cho thuê đang là mục tiêu hàng đầu trong giới bất động sản. Theo thống kê từ CBRE – công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại hàng đầu tại Mỹ, lợi nhuận từ việc cho thuê Shophouse có thể đạt 12 – 15%/năm. Đây rõ ràng là mức sinh lời hấp dẫn, cao hơn khi so với lãi suất tiết kiệm và an toàn hơn nhiều so với việc đầu tư vào chứng khoán hay ngoại tệ.

Tuy nhiên, không phải shophouse nào cũng mang lại lợi nhuận như mong đợi. Một số dự án có dân cư quá ít, vị trí không thuận tiện hoặc giá quá cao sẽ khó kinh doanh và khó cho thuê, dẫn đến dòng tiền không ổn định và khó thanh khoản. Vì vậy, bạn cần đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.

Các lưu ý quan trọng khi đầu tư shophouse chung cư

Shophouse chung cư mang lại tiềm năng sinh lời cao, nhưng không phải lúc nào cũng là khoản đầu tư an toàn nếu không được tính toán kỹ lưỡng. Để tối ưu hiệu quả kinh doanh và tránh rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc các yếu tố quan trọng dưới đây trước khi xuống tiền.

Các kinh nghiệm xương máu khi đầu tư shophouse chung cư

Shophouse có thể cho thuê được giá

Về bản chất, shophouse vẫn thuộc hệ thống chung cư, đồng nghĩa với việc khấu hao theo thời gian. Nếu cả tòa nhà xuống cấp, shophouse cũng không tránh khỏi tình trạng này. Vì vậy, để đảm bảo giá trị lâu dài và khả năng sinh lời cao, shophouse phải thu hút được khách thuê với giá tốt, mà điều này phụ thuộc vào một số yếu tố quan trọng:

Vị trí tốt và có chỗ đậu xe là yếu tố quyết định giá trị cho thuê của shophouse

• Vị trí dễ tiếp cận: Không bị thụt sâu vào trong, hoặc bị chặn bởi hàng rào, bờ bao cao gây khó khăn cho khách hàng tiếp cận. Nếu khách hàng ngại bước vào shophouse vì vị trí bất tiện, khả năng kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
• Có chỗ đậu xe thuận tiện: Nếu nằm trên các tuyến đường cấm đỗ xe, khả năng cho thuê sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Ngược lại, shophouse có vỉa hè rộng rãi, không bị chiếm dụng bởi bồn hoa, công trình trang trí, cho phép khách dừng xe dễ dàng sẽ có lợi thế cạnh tranh cao hơn.

Vị trí đắc địa, mặt tiền các đường lớn

Shophouse nằm gần cổng ra vào chung cư, mặt tiền đường lớn, gần khu tiện ích như siêu thị, trường học, trung tâm thương mại sẽ có giá trị kinh doanh cao hơn. Vị trí tốt giúp shophouse dễ thu hút khách hàng và đảm bảo doanh thu ổn định.

Hướng đến phục vụ khách vãng lai

Shophouse không nên chỉ phục vụ cư dân nội khu mà cần thu hút cả khách vãng lai để tối ưu doanh thu. Nếu shophouse khó tiếp cận từ bên ngoài hoặc không có chỗ đậu xe, thì lượng khách chủ yếu sẽ là cư dân của chung cư, khiến doanh thu phụ thuộc hoàn toàn vào quy mô dân số và số lượng shophouse trong dự án.

Shophouse cần thu hút khách vãng lai để tối ưu doanh thu

Những chung cư có mật độ dân cư cao, số lượng shophouse ít sẽ có lợi thế hơn, vì nhu cầu mua sắm của cư dân tập trung vào số ít cửa hàng. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khả năng phục vụ khách vãng lai, tránh phụ thuộc quá nhiều vào cư dân nội khu.

Giá không quá cao so với căn hộ

Dù shophouse có giá cao hơn căn hộ, nhưng nếu giá chênh lệch quá lớn, chẳng hạn như gấp 4-5 lần, nhà đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn. Vì vậy, hãy cân nhắc mức giá hợp lý để đảm bảo tỷ suất sinh lời tốt nhất, giá gấp 2-2,5 lần căn hộ là một tỷ lệ tốt.

Mua shophouse từ 1 đến 2 tầng

Khi bạn mua shophouse có nhiều tầng, thì giá sẽ càng cao. Trong khi những shophouse có 1-2 tầng giá thấp hơn, dễ kinh doanh, và dễ cho thuê hơn so với loại hình shophouse nhiều tầng. Các mô hình kinh doanh phổ biến như quán café, cửa hàng tiện lợi, spa, salon tóc… phù hợp với loại shophouse này.

Shophouse 1 đến 2 tầng giúp tối ưu chi phí đầu tư và dễ dàng kinh doanh hơn

Mặt tiền rộng

Shophouse có mặt tiền rộng sẽ giúp hấp dẫn khách hàng hơn, đặc biệt là đối với nhà hàng, showroom, quán café. Nếu mặt tiền quá nhỏ, việc trưng bày sản phẩm và thu hút khách hàng sẽ gặp nhiều khó khăn.

Không nên mua shophouse có trần thấp

Trần thấp khiến không gian bị bó hẹp, khó trang trí nội thất và kém thu hút khách hàng. Vì vậy, hãy chọn những căn có chiều cao trần từ 4,5-5m để không gian thoáng đãng hơn.

Xem xét đối thủ cạnh tranh

Đừng quên đánh giá kỹ đối thủ cạnh tranh trong khu vực, vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng kinh doanh và cho thuê. Các yếu tố cần xem xét bao gồm:

• Siêu thị, trung tâm thương mại gần đó có thu hút hết khách hàng tiềm năng không?
• Nhà phố mặt tiền có vị trí đẹp hơn, thuận tiện hơn để kinh doanh không?
• Shophouse từ các dự án chung cư khác có đang cạnh tranh trực tiếp với khu vực bạn định đầu tư không?

Rõ ràng thì càng ít đối thủ cạnh tranh trong khu vực đông dân cư có sức mua cao, thì shophouse càng dễ cho thuê và có giá thuê tốt hơn.

Xác định mục đích rõ ràng

Trước khi đầu tư shophouse, bạn cần xác định rõ ràng mục đích mua, bởi điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược sử dụng và khả năng sinh lời.

Mua shophouse để kinh doanh hay đầu tư?

Nếu bạn mua shophouse để kết hợp kinh doanh và ở, hãy chọn dự án phù hợp với ngành nghề của mình, chẳng hạn như mở trường mầm non, văn phòng công ty, spa, showroom… hoặc nằm gần những khu vực liên quan đến công việc của bạn (như bác sĩ mua shophouse gần bệnh viện). Trong trường hợp này, yếu tố cảm tính cá nhân và nhu cầu thực tế đóng vai trò quan trọng.

Ngược lại, nếu mua shophouse chỉ để đầu tư, mua đi bán lại hoặc cho thuê, thì yếu tố thanh khoản và khả năng khai thác kinh doanh phải được ưu tiên hàng đầu. Shophouse có thanh khoản tốt phải đảm bảo vị trí đắc địa, dễ kinh doanh và có giá thuê cao.

Sở hữu shophouse có được cấp sổ đỏ không?

Shophouse là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và thương mại, tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có quy định pháp lý cụ thể và rõ ràng dành riêng cho loại hình này. Việc mua bán, sở hữu và vận hành shophouse phụ thuộc vào loại hình đất sử dụng và chính sách của từng dự án. 

Không phải shophouse nào cũng được cấp sổ đỏ lâu dài

Theo Luật Đất đai 2013, shophouse được cấp quyền sở hữu theo hai hình thức:

• Shophouse có sổ đỏ lâu dài: Nếu shophouse được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư), chủ sở hữu có thể được cấp sổ đỏ vĩnh viễn như nhà ở thông thường. Tuy nhiên, số lượng loại shophouse này thường khá hiếm do phần lớn các dự án thương mại – dịch vụ không được cấp quyền sở hữu lâu dài.
• Shophouse có thời hạn sử dụng 50 năm: Đối với shophouse nằm trên đất thương mại – dịch vụ, thời gian sở hữu thường là 50 năm (có thể lên đến 70 năm tùy theo quyết định của chính quyền địa phương). Khi hết thời hạn, chủ sở hữu có thể xin gia hạn, nhưng không đảm bảo được chấp thuận 100%.

Vì vậy, trước khi mua, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của shophouse để đảm bảo quyền lợi lâu dài.

Kết luận

Có nên mua shophouse chung cư? Câu trả lời phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư và khả năng tài chính của bạn. Nếu chọn đúng dự án có vị trí đẹp, dân cư đông đúc và tiềm năng kinh doanh cao, shophouse có thể mang lại lợi nhuận hấp dẫn.

Tuy nhiên, để tránh rủi ro, bạn cần phân tích kỹ thị trường, xem xét đối thủ cạnh tranh và lựa chọn sản phẩm phù hợp. Một quyết định đúng đắn không chỉ giúp bạn tối ưu hóa lợi nhuận mà còn gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.