Phí bảo trì chung cư là gì? Khi nào đóng? Tính như thế nào?

Phí bảo trì chung cư là gì?

Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua hoặc thuê mua căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng phí bảo trì cho phần diện tích thuộc sở hữu của mình. Đây là khoản kinh phí cần thiết để đảm bảo hoạt động bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà, nhằm duy trì chất lượng và an toàn cho cư dân.

Phí bảo trì chung cư là khoản phí để duy trì chất lượng và an toàn cho tòa nhà

Ngoài ra, khoản 1 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD cũng quy định rõ về hoạt động bảo trì nhà chung cư, bao gồm:

Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ và sửa chữa định kỳ.

Duy trì hệ thống phòng cháy chữa cháy và các phần sở hữu chung khác của tòa nhà.

Thay thế linh kiện, thiết bị dùng chung và thực hiện các công tác bảo trì khác theo quy định pháp luật.

Dựa trên các quy định trên, có thể hiểu rằng phí bảo trì chung cư là khoản đóng góp từ chủ sở hữu căn hộ hoặc người thuê mua nhằm phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà.

Phí bảo trì chung cư là gì? Ai chịu trách nhiệm quản lý?

Phân biệt phần sở hữu riêng và sở hữu chung

Vậy thì làm thế nào để biết được đâu là phần sở hữu riêng và đâu là sở hữu chung? Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được chia thành phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cụ thể như sau:

Diện tích bên trong căn hộ thuộc phần sở hữu riêng

Phần sở hữu riêng thuộc quyền sử dụng và quản lý của từng cá nhân, bao gồm:

• Diện tích bên trong căn hộ, gồm cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ.
• Các phần diện tích khác trong chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu.
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng, gắn liền với căn hộ hoặc các phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung là những khu vực, hệ thống phục vụ toàn bộ cư dân trong chung cư, gồm:

• Tất cả diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng, bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng.
• Không gian và kết cấu chịu lực, bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường ngăn giữa các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…

Khuôn viên chung cư và hệ thống hạ tầng kỹ thuật được tính là phần sở hữu chung

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung, như cấp điện, cấp nước, hệ thống gas, thông tin liên lạc, truyền hình, thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy…

Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với chung cư, trừ những hệ thống thuộc quản lý của Nhà nước hoặc chủ đầu tư theo dự án đã được phê duyệt.

Các công trình công cộng trong khuôn viên chung cư, bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các tiện ích khác không thuộc diện đầu tư kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước.

Khi nào phải đóng phí bảo trì chung cư?

Phí bảo trì chung cư được đóng một lần và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ giữa người mua nhà và chủ đầu tư. 

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua hoặc thuê mua căn hộ phải nộp phí bảo trì khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Thời điểm này thường được thông báo trước 15 ngày bàn giao căn hộ và khoản phí được tính bằng 2% giá trị căn hộ (chưa bao gồm VAT), đóng một lần ngay khi ký hợp đồng mua bán.

Người mua nhà cần đóng phí bảo trì khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư

Đối với chủ sở hữu chung cư, hiện nay chưa có quy định cụ thể về thời điểm nộp phí bảo trì. Tuy nhiên, có một số đề xuất rằng chủ sở hữu nên đóng khoản phí này trong vòng 5 năm kể từ khi nhận bàn giao căn hộ, đây cũng là thời điểm kết thúc bảo hành chung cư. 

Ngoài ra, nếu nguồn quỹ bảo trì cạn kiệt, cư dân có thể đóng bổ sung để đảm bảo việc sửa chữa và duy trì phần sở hữu chung của tòa nhà.

Đối tượng nào cần đóng phí bảo trì chung cư?

Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phí bảo trì chung cư sẽ do chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ đóng, tùy vào từng trường hợp cụ thể.

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư cũng phải đóng phí bảo trì giúp bảo dưỡng phần sở hữu chung

Chủ đầu tư phải đóng phí bảo trì trong các trường hợp sau:

• Đối với căn hộ, phần diện tích đã bán hoặc cho thuê mua, khoản phí này sẽ được thu từ người mua hoặc thuê mua nhà và được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ. Khoản tiền này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua.
• Đối với phần diện tích chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc chủ đầu tư giữ lại, phí bảo trì sẽ do chủ đầu tư đóng tại thời điểm bàn giao chung cư đưa vào sử dụng.
• Trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ sau ngày 01/7/2006 không có thỏa thuận về phí bảo trì, chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm đóng khoản phí này.

Chủ sở hữu căn hộ

Chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm đóng phí bảo trì chung cư

Đối với người mua/thuê căn hộ chung cư cần đóng phí bảo trì trong các trường hợp sau:

• Nếu quỹ bảo trì không đủ để bảo trì phần sở hữu chung, chủ sở hữu chung cư có trách nhiệm đóng bổ sung tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của mình.
• Trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày 01/7/2006 chưa thu phí bảo trì, các chủ sở hữu phải họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng bổ sung.
• Nếu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ sau ngày 01/7/2006 nhưng giá mua, giá thuê chưa tính phí bảo trì, chủ sở hữu cũng phải đóng phí này theo quy định.

Cách tính phí bảo trì chung cư như thế nào?

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, phí bảo trì chung cư được tính theo tỷ lệ 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác trong chung cư. Công thức tính sẽ khác nhau tùy vào đối tượng đóng phí.

Phí bảo trì chung cư thường được tính bằng 2% giá trị căn hộ khi mua 

Đối với chủ đầu tư

Phí bảo trì chung cư = 2% × giá trị căn hộ hoặc diện tích mua/thuê mua

Ví dụ: Nếu bạn mua một căn hộ trị giá 1 tỷ đồng, phí bảo trì phải đóng là:

1 tỷ × 2% = 20 triệu đồng.

Đối với người mua/thuê căn hộ

Chủ đầu tư phải đóng phí bảo trì đối với phần diện tích chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc giữ lại sử dụng. Theo đó, mức phí được tính dựa trên giá bán căn hộ cao nhất trong chung cư.

Ví dụ: Nếu giá căn hộ cao nhất trong tòa chung cư là 5 tỷ đồng/100m² (tương đương 50 triệu đồng/m²).

Chủ đầu tư giữ lại 200m² chưa bán.

Phí bảo trì phải nộp = (50 triệu × 200) × 2% = 200 triệu đồng.

Phí bảo trì chung cư được sử dụng như thế nào?

Theo Điều 155 Luật Nhà ở 2023, phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung, theo kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Phí bảo trì được sử dụng để bảo trì hệ thống thang máy, PCCC, hạ tầng chung

Ngoài ra, Điều 34 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định rõ các hạng mục có thể sử dụng kinh phí bảo trì, bao gồm:

Bảo trì các hạng mục, thiết bị và diện tích thuộc sở hữu chung, theo quy định tại Điều 142 Luật Nhà ở.

Sửa chữa các phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng, bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng.

Bảo trì hệ thống kết cấu chịu lực và trang thiết bị sử dụng chung như: khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy...

Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng như sân chung, vườn hoa, công viên.

Xử lý nước thải, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh cho hệ thống xử lý nước thải.

Bảo trì các hạng mục khác thuộc sở hữu chung, theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật.

Mức phạt khi sử dụng sai phí bảo trì chung cư là gì?

Phí bảo trì chung cư được đóng bởi chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ, sau đó được ban quản trị chung cư quản lý để sử dụng vào các công tác bảo trì phần sở hữu chung. Nếu khoản phí này bị sử dụng sai mục đích, các cá nhân hoặc tổ chức liên quan sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

Sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì có thể bị phạt lên đến 120 triệu đồng

Theo khoản 2 Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư không đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng. Ngoài ra, bên vi phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả, đảm bảo sử dụng khoản phí này đúng mục đích theo quy định.

Kết luận

Bài viết trên đã cung cấp đầy đủ thông tin về định nghĩa, mục đích, cách tính, thời điểm đóng cũng như quy định về việc quản lý và sử dụng phí bảo trì chung cư. Việc nắm rõ các quy định này sẽ giúp chủ sở hữu căn hộ đảm bảo quyền lợi của mình và góp phần vào công tác vận hành chung cư hiệu quả, minh bạch.