Có nên mua chung cư thời điểm này không? Nên lưu ý gì?
Nếu bạn đang cân nhắc mua chung cư để ở hoặc đầu tư, bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ hơn về giá căn hộ tại các thành phố lớn, cơ hội đầu tư và những sai lầm phổ biến cần tránh.
Giá chung cư tại các thành phố lớn là bao nhiêu?
Đến cuối năm 2024, giá chung cư tại các thành phố lớn tăng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, được đánh giá là vượt xa so với mức tăng trưởng thu nhập của người dân. Do đó, việc sở hữu nhà ở khu vực đô thị ngày càng trở nên thách thức đối với người dân.
Có nên mua chung cư thời điểm này không? Giá cả thế nào?
Tại TP. Hồ Chí Minh
Trong nửa đầu năm 2024, giá chung cư tại TP.HCM tiếp tục xu hướng tăng nhẹ. Cụ thể, phân khúc cao cấp (trên 55 triệu đồng/m²) tăng khoảng 5%, trong khi phân khúc trung cấp (35 – 55 triệu đồng/m²) tăng nhẹ 2% so với quý trước. Mức giá trung bình toàn thành phố đạt 48 triệu đồng/m².
Giá chung cư TP.HCM lên đến 64,2 triệu đồng/m² vào năm 2024
Đến cuối năm 2024, thị trường chung cư TP.HCM ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể. Giá căn hộ đã tăng khoảng 30% so với đầu năm, chủ yếu do nguồn cung hạn chế. Phần lớn các sản phẩm trên thị trường đến từ những giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ, trong khi dự án mới rất ít.
Trong quý 3/2024, tổng nguồn cung bất động sản khu vực TP.HCM chỉ đạt 2.073 sản phẩm, trong đó TP.HCM chiếm 70% nguồn cung toàn vùng.
Hiện tại, giá nhà chung cư tại TP.HCM đã tăng từ 49,2 triệu đồng/m² lên 64,2 triệu đồng/m², tương đương mức tăng 30,6% chỉ trong 9 tháng.
Tại Hà Nội
Thị trường chung cư Hà Nội năm 2024 tiếp tục tăng giá. Hầu hết các thời điểm khác trong năm, giá bán chung cư đều đi lên, đặc biệt là tại các quận trung tâm và khu đô thị có tiện ích đồng bộ.
Tại quận Thanh Xuân, một số dự án có mức tăng đáng kể chỉ trong vài tháng:
- Imperial Plaza: Căn hộ 2 phòng ngủ tăng từ 5,2 – 5,3 tỷ đồng lên 5,4 – 5,5 tỷ đồng.
- Rivera Park: Giá bán tăng từ 5,5 – 5,6 tỷ đồng lên 5,7 – 5,9 tỷ đồng.
- Goldseason: Mức giá tăng từ 5,4 – 5,5 tỷ đồng lên 5,6 – 5,8 tỷ đồng.
Chung cư Hà Nội tiếp trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m² trong quý 3/2024
Tổng nguồn cung căn hộ mới mở bán tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2024 đã vượt 19.000 căn, cao hơn cả tổng nguồn cung của năm 2023. Tuy nhiên, do nguồn cung bị hạn chế trong nhiều năm trước đây, sức mua hiện tại đang tăng mạnh, khiến giá bán sơ cấp tiếp tục tăng.
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường OneHousing, giá trung bình căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý 3/2024 đạt gần 70 triệu đồng/m², tăng 7,6% so với quý trước.
Tại Đà Nẵng
Thị trường chung cư tại Đà Nẵng năm 2024 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ, với mức độ quan tâm và giá bán đều tăng đáng kể.
Theo báo cáo từ PropertyGuru Việt Nam, mức độ quan tâm đến chung cư tại Đà Nẵng trong quý 3/2024 đã tăng 45% so với quý 1 cùng năm. Song song với nhu cầu gia tăng, giá rao bán chung cư cũng thiết lập mức cao mới, tăng 32%, đưa giá trung bình lên 55 triệu đồng/m².
Giá chung cư Đà Nẵng mức tăng kỷ lục 32% so với đầu năm
Hiện tại, giá chung cư tại Đà Nẵng dao động trong khoảng 25 – 150 triệu đồng/m², tùy vào vị trí và phân khúc:
- Chung cư bình dân: 25 – 40 triệu đồng/m².
- Chung cư trung cấp: 45 – 70 triệu đồng/m².
- Chung cư cao cấp: 80 – 150 triệu đồng/m², chủ yếu tại các dự án ven biển hoặc trung tâm thành phố.
Có nên mua chung cư thời điểm này không?
Việc quyết định có nên mua chung cư thời điểm này hay không phụ thuộc vào mục đích của người mua: mua để ở hay đầu tư.
Đối với mua chung cư để ở
Chờ giá chung cư giảm sâu là điều gần như không thể, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi quy định pháp lý siết chặt điều kiện triển khai dự án. Điều này khiến nguồn cung chung cư không dồi dào, kéo theo giá bán khó có khả năng giảm.
Mua chung cư lúc này là cơ hội hay rủi ro? Xem xét kỹ trước khi quyết định!
Vì vậy, nếu đang có ý định mua chung cư để ở, bạn cần cân nhắc một số yếu tố quan trọng:
Xem xét tình hình tài chính cá nhân: Nếu đủ khả năng tài chính, đây có thể là thời điểm tốt để mua nhà và ổn định cuộc sống. Nếu định vay ngân hàng, bạn cần tính toán kỹ mức lãi suất, thời gian vay và khả năng chi trả để tránh áp lực tài chính lâu dài.
Lựa chọn thời điểm mua trước hay sau khi luật mới có hiệu lực: Theo quy định mới, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán/giá thuê mua khi dự án đủ điều kiện mở bán. Điều này đồng nghĩa với việc quyền lợi của người mua sẽ được bảo vệ tốt hơn, nhưng giá căn hộ tăng do điều kiện kinh doanh bị thắt chặt hơn.
Đối với mua chung cư để đầu tư
Giá chung cư tại các thành phố lớn đang tăng, đặt ra câu hỏi: Có nên đầu tư ngay hay chờ đợi? Tùy vào chiến lược, mỗi nhóm nhà đầu tư sẽ có hướng đi khác nhau.
Nhóm đầu cơ lướt sóng thường tìm kiếm lợi nhuận nhanh, nhưng thời điểm này khó đạt được kỳ vọng do giá chung cư đã cao và thanh khoản không mạnh. Nếu vẫn muốn tham gia, nhà đầu tư cần tìm được "vùng trũng" – những dự án có tiềm năng nhưng giá chưa quá cao để đảm bảo lợi nhuận.
Chung cư vẫn là kênh đầu tư an toàn
Nhóm đầu tư dài hạn sẽ có nhiều cơ hội hơn, vì chung cư vẫn là một tài sản an toàn, dễ thanh khoản và có thể tạo dòng tiền từ cho thuê. Khi luật mới có hiệu lực, nguồn cung có thể bị siết chặt, khiến giá tiếp tục tăng. Nhưng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cần tính toán lãi suất và khả năng chi trả để tránh rủi ro tài chính.
Ngược lại, nhóm đầu tư ngắn hạn với kỳ vọng lợi nhuận cao nên thận trọng, vì giá chung cư hiện chưa ổn định và khó có biên độ tăng giá mạnh trong thời gian ngắn. Nếu cần thanh khoản nhanh, việc bán ra có thể gặp khó khăn.
5 suy nghĩ sai nên tránh nếu đầu tư chung cư
Khi đầu tư căn hộ chung cư, nhiều người thường có những suy nghĩ sai lầm phổ biến cần tránh.
View nội khu đẹp dễ tăng giá
Nhiều người cho rằng căn hộ view nội khu, hồ bơi, công viên sẽ có giá trị cao hơn và dễ tăng giá. Điều này đúng, nhưng chỉ khi chọn tầng phù hợp.
View nội khu đắt giá hơn nhưng cần chọn tầng hợp lý để tối đa cảnh quan
Nếu tầng quá thấp, tầm nhìn bị che khuất, không tận hưởng được cảnh quan như mong đợi. Ngược lại, nếu tầng quá cao, góc nhìn xuống khu nội khu hoặc hồ bơi sẽ không còn rõ ràng. Thông thường, tầng đẹp nhất là từ 3 – 8, vừa đủ cao để có tầm nhìn thoáng, vừa không bị khuất bởi các công trình xung quanh.
View đường phố lớn dễ tăng giá
Những căn hộ hướng mặt tiền đường lớn thường có giá cao, nhưng không phải căn nào cũng có giá trị gia tăng tốt nếu không đáp ứng được các yếu tố quan trọng.
Một trong những vấn đề lớn nhất là tiếng ồn giao thông, đặc biệt vào ban đêm khi xe cộ qua lại, còi xe inh ỏi, thậm chí có đua xe gây ảnh hưởng đến giấc ngủ và sinh hoạt. Nếu chủ đầu tư không trang bị hệ thống kính cách âm tốt, căn hộ sẽ khó bán lại hoặc cho thuê với giá cao, đặc biệt với gia đình có người già, trẻ nhỏ.
Mua căn hộ view đường lớn cần chú ý tầng cao và khả năng cách âm
Nếu chọn căn hộ view đường phố lớn, bạn nên ưu tiên tầng từ 15 trở lên để giảm thiểu tiếng ồn, vừa có tầm nhìn đẹp, vừa đảm bảo không gian sống thoải mái.
View sông Sài Gòn, Landmark 81 thì bán giá cao hơn
Căn hộ có view sông, Landmark 81 hay Bitexco thường được định giá cao hơn do góc nhìn đẹp, không gian thoáng đãng. Tuy nhiên, không phải lúc nào mua căn hộ có view này cũng đảm bảo lợi nhuận cao, vì yếu tố quy hoạch xung quanh trong tương lai có thể làm mất đi giá trị tầm nhìn.
View đẹp chưa chắc giữ giá lâu vì cần xem xét quy hoạch xung quanh
Nhiều dự án ban đầu được quảng cáo view sông vĩnh viễn, nhưng chỉ sau 1 – 2 năm, chủ đầu tư lại xây thêm block cao tầng khác, che khuất hoàn toàn tầm nhìn đắt giá. Khi đó, căn hộ vốn có lợi thế view đẹp sẽ mất giá trị, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và khả năng tăng giá.
Hướng Đông mát hơn hơn hướng Tây
Đúng, nhưng cần cân nhắc giá cả!
Về phong thủy và thực tế, căn hộ hướng Đông thường mát hơn, đón gió tốt hơn, trong khi hướng Tây hứng nắng buổi chiều, nhiệt độ cao hơn. Tuy nhiên, nếu gia đình đi làm cả ngày, ít khi ở nhà vào buổi chiều, thì yếu tố này không quá quan trọng.
Hướng Đông thoáng mát hơn nhưng hướng Tây có giá thấp hơn
Trong khi đó, căn hộ hướng Tây thường có giá thấp hơn hướng Đông. Nếu mức chênh lệch giá lớn, bạn có thể cân nhắc chọn hướng Tây để tiết kiệm chi phí, đặc biệt với những người ưu tiên tài chính hơn hướng nhà.
Ngoài ra, vào buổi tối, cửa sổ hướng Tây có thể đón ánh trăng, tạo không gian thư giãn lãng mạn mà không phải hướng nào cũng có được.
Tầng cao thì bán càng đắt giá
Đúng, nhưng phụ thuộc vào hệ số giá của chủ đầu tư!
Thông thường, tầng cao có giá cao hơn vì view đẹp, ít bụi, ít ồn. Tuy nhiên, không phải lúc nào tầng càng cao cũng càng đắt.
Người Việt Nam thường thích tầng 12 – 20, vừa đủ cao để thoáng mát nhưng không quá xa mặt đất. Ngược lại, tầng trên 25 ít được ưa chuộng hơn, trừ những dự án có thiết kế đặc biệt.
Người nước ngoài, đặc biệt là khách châu Âu, lại thích tầng càng cao càng tốt, trong khi khách châu Á linh hoạt hơn nhưng vẫn ít chọn tầng thấp dưới 20.
Tầng càng cao chưa chắc càng đắt
Ngoài ra, một số chủ đầu tư tăng hệ số giá theo tầng, nhưng từ tầng 30 trở lên giá có thể giảm xuống. Vì vậy, khi mua chung cư, nhà đầu tư nên kiểm tra kỹ mức giá từng tầng để chọn vị trí phù hợp với nhu cầu và tiềm năng bán lại.
Kết luận
Vậy có nên mua chung cư thời điểm này không? Thời điểm này vẫn có thể mua chung cư nếu bạn có nhu cầu ở thực, vì nhiều chủ đầu tư đang áp dụng chính sách hỗ trợ tài chính hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu đầu tư, cần xác định chiến lược dài hạn, ưu tiên dự án có thanh khoản tốt, vị trí đắc địa và pháp lý minh bạch.
Đặc biệt, tránh những suy nghĩ sai lầm về view, hướng nhà, tầng cao… để có quyết định đầu tư đúng đắn và tối ưu lợi nhuận.
